El alquiler afronta nuevos cambios legales

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre, incorpora nuevas reglas para los contratos de alquiler y los procedimientos relacionados con la vivienda. El texto regula los arrendamientos temporales y por habitaciones, establece medidas específicas frente a determinados desahucios y modifica las condiciones de actualización de las rentas.

Nuevas reglas para el alquiler temporal

La reforma establece que determinados contratos temporales quedarán sometidos al régimen del arrendamiento de vivienda cuando respondan a una necesidad residencial. Para que mantengan su carácter temporal deberán acreditar una causa real de desplazamiento, que tendrá que figurar expresamente en el contrato.

El arrendador será responsable de acreditar la existencia de esa causa. Cuando no exista una causa válida, el contrato quedará sometido desde su formalización al régimen del arrendamiento habitual.

La duración también queda regulada. Como regla general, el alquiler temporal deberá superar los 31 días y no podrá exceder de doce meses. Una duración superior sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda podrá provocar que el primer contrato sea considerado de vivienda habitual.

Alquiler por habitaciones

El real decreto-ley incorpora igualmente reglas para el alquiler parcial de habitaciones o estancias cuando atienda una necesidad residencial.

La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, los límites legales de renta aplicables.

Los incrementos anuales entre contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda quedan vinculados al IRAV, en los términos previstos por la norma.

Medidas ante determinados desahucios

La nueva regulación establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión para determinados procesos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.

En determinados procedimientos promovidos por entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas, el tribunal podrá suspender el proceso incluso cuando exista una resolución de lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.

Asimismo, se introduce una enervación extraordinaria en determinados procedimientos por falta de pago. Acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o abonar las cantidades pendientes.

Actualización de las rentas

La reforma establece límites extraordinarios para las actualizaciones anuales de renta que se produzcan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cuando resulte aplicable el sistema de índices de precios de referencia, la renta no podrá superar el máximo correspondiente. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización y, si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%, conforme a las condiciones previstas en el real decreto-ley.

La norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026, salvo aquellas medidas que establezcan una fecha específica de aplicación.